Dans l’affaire Bourdeau c. Succession de Bourdeau, le Tribunal administratif du logement (TAL) a été appelé à se prononcer sur la question de savoir si un propriétaire pouvait légalement reprendre possession d’un logement après le décès du locataire, malgré l’occupation continue des lieux par la succession. Au cœur du litige se trouvait la validité d’un bail résidentiel signé peu avant le décès, que le propriétaire considérait comme simulé et non destiné à créer des obligations juridiques réelles.
Le raisonnement du Tribunal s’est principalement appuyé sur l’article 1451 du Code civil du Québec, qui traite de la simulation dans les relations contractuelles. Un contrat simulé est un acte qui semble valide en apparence, mais qui ne reflète pas la véritable intention des parties et n’est pas censé produire d’effets juridiques entre elles. Pour en juger, le Tribunal a examiné l’intention réelle des parties ainsi que les circonstances entourant la signature du bail.
La charge de la preuve était encadrée par les articles 2803, 2804 et 2845 C.c.Q., qui stipulent que la partie alléguant la simulation doit en faire la preuve, et que le témoignage contredisant un écrit est généralement inadmissible, sauf en cas de fraude, d’erreur ou de simulation.
Le Tribunal a constaté que le bail avait été signé quelques jours avant le décès du locataire, dans des circonstances soulevant de sérieux doutes quant à son authenticité. Le propriétaire a présenté une preuve documentaire et testimoniale crédible démontrant que le locataire n’avait pas l’intention de créer un véritable bail, et que la présence du successeur dans le logement était principalement de nature administrative.
Le Tribunal a relevé des incohérences dans le récit du successeur, un manque de preuve d’occupation résidentielle réelle, ainsi que l’absence de paiements de loyer.
Plus précisément, le Tribunal a évalué si l’occupation du logement par le successeur répondait aux critères de protection prévus par le Code civil, en examinant les éléments suivants :
- La nature et la durée de la présence du successeur dans l’unité;
- Les indices d’usage personnel, tels que les lieux de couchage, les effets personnels et les activités quotidiennes;
- Le moment et le contexte de l’implication du successeur après le décès du locataire.
Ces éléments ont appuyé la conclusion selon laquelle le bail constituait un contrat simulé au sens de l’article 1451 C.c.Q., n’ayant pas pour but d’établir une relation locateur-locataire authentique, mais servant plutôt à des fins administratives, notamment pour accéder à des services financiers. De plus, le Tribunal a jugé que la présence du successeur était sporadique et administrative, principalement liée à la gestion des affaires du défunt, sans intention d’y établir une résidence personnelle.
En définitive, le Tribunal a conclu que le bail n’avait pas été valablement poursuivi par le successeur et que le propriétaire était en droit de reprendre possession du logement.
Cette décision illustre l’importance de distinguer entre une personne qui gère les affaires d’un défunt et une personne qui occupe réellement le logement, puisque seuls ceux qui y résident de manière substantielle peuvent prétendre à la poursuite du bail. Le jugement rappelle que les liens familiaux ou les responsabilités successorales ne suffisent pas à prolonger un bail résidentiel, car les protections légales reposent sur une occupation réelle et personnelle — et non sur une présence symbolique ou administrative.
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